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München, 15. Juli 2015 – Die dynamische Entwicklung des Münchener Investmentmarkts hat sich im ersten Halbjahr 2015 noch einmal beschleunigt. Mit einem Transaktionsvolumen von gut 2,88 Mrd. € wurde ein neuer Umsatzrekord aufgestellt und das bereits sehr gute Vorjahresergebnis noch einmal um fast 57 % übertroffen. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate (BNPPRE), bundesweit führender Immobilienberater.
„Im langfristigen Vergleich liegt das Resultat sogar rund 90 % über dem zehnjährigen Durchschnitt“, sagt Stefan Bauer, Geschäftsführer und Münchener Niederlassungsleiter der BNP Paribas Real Estate GmbH. Trotz des Rekordvolumens belegt München im bundesweiten Vergleich nur Platz drei, hinter Berlin und nur knapp geschlagen von Frankfurt. Verantwortlich hierfür ist der mit 281 Mio. € relativ geringe Umfang anteilig eingerechneter Portfoliotransaktionen, der sich beispielsweise in Berlin auf fast 1,2 Mrd. € beläuft. Wesentlich beeinflusst wurde das Ergebnis auch von großvolumigen Deals im dreistelligen Millionenbereich, von denen bereits sechs registriert wurden, wie die von BNP Paribas Real Estate begleiteten Verkäufe des Elisenhofs am Hauptbahnhof sowie des Siemens Campus in Neuperlach.
Der höchste Umsatzanteil entfällt mit 40,5 % auf Objekte über 100 Mio. €, in die absolut knapp 1,17 Mrd. € investiert wurden. Mit knapp 26 % folgen Verkäufe zwischen 50 und 100 Mio. €. Damit entfallen zwei Drittel des Transaktionsvolumens auf größere Deals. Im Vorjahreszeitraum lag der entsprechende Anteil bei knapp 55 %. Demgegenüber haben die kleinen und mittleren Größenklassen zwar relativ betrachtet Anteile verloren, absolut wurde aber in allen Marktsegmenten mehr umgesetzt. Transaktionen mit einem Verkaufspreis zwischen 25 und 50 Mio. € tragen rund 561 Mio. € (19,5 %), Objekte von 10 bis 25 Mio. € gut 306 Mio. € (knapp 11 %) zum Resultat bei. Auf kleine Deals bis 10 Mio. € entfielen knapp 101 Mio. € (3,5 %).
Büro-Investments klar an Position eins – Nebenlagen mit höchstem Umsatz
Der Großteil des Umsatzes ist Bürotransaktionen zuzuordnen, die für gut zwei Drittel des Ergebnisses verantwortlich zeichnen und das vergleichbare Vorjahresresultat um 160 % übertroffen haben. Gut die Hälfte aller Verkäufe wurde in diesem Marktsegment getätigt, wodurch der Umsatz auf gut 1,95 Mrd. € gestiegen ist. Erneut gut geschlagen haben sich Einzelhandelsimmobilien, die mit 17 % zwar Umsatzanteile eingebüßt haben, mit knapp 490 Mio. € absolut betrachtet aber ein höheres Volumen erzielten als im Vorjahr. Hotels konnten ihr Rekordergebnis aus dem ersten Halbjahr 2014 erwartungsgemäß nicht halten, erzielten mit gut 249 Mio. € (knapp 9 %) aber immer noch das mit Abstand zweitbeste Resultat aller Zeiten.
In den ersten sechs Monaten des laufenden Jahres wurden knapp 47 % des Transaktionsvolumens in den Nebenlagen realisiert. Dazu beigetragen haben auch einige großvolumige Verkäufe, wie der Siemens Campus oder die im Rahmen eines Portfoliodeals anteilig verkauften Pasing Arcaden. Auf dem zweiten Rang liegen die zentralen Citylagen, die auf 22 % kommen und sich damit knapp vor den Cityrandzonen (19 %) platzieren konnten. Die verbleibenden gut 12 % Umsatzanteil entfielen auf Peripherie-Standorte. Insgesamt ist damit eine etwas stärkere räumliche Konzentration zu beobachten als im Vorjahreszeitraum.
Erwartungsgemäß zeigten unterschiedliche Anlegergruppen großes Interesse am Standort München, was sich auch in der Verteilung des Transaktionsvolumens widerspiegelt. Insgesamt drei Käufergruppen kommen auf zweistellige Umsatzanteile. Die Spitzenposition haben Equity/Real Estate Funds erobert, die 16,5 % zum Ergebnis beitragen. Nur knapp dahinter folgen Spezialfonds (14 %) und Versicherungen (knapp 11 %). Größere Beiträge leisteten darüber hinaus noch Staatsfonds (fast 10 %), private Anleger (gut 8 %) sowie Pensionskassen und Immobilien AGs/REITs mit jeweils rund 7 %. Über ein Viertel des Umsatzes wurde aber auch durch weitere Käufer getätigt. Bemerkenswert ist der mit 65 % für München sehr hohe Ausländeranteil, der dafür spricht, wie attraktiv und stabil der Münchener Markt eingeschätzt wird.
Renditen weiter auf Talfahrt
Die starke Nachfrage, in Verbindung mit dem hieraus resultierenden Investorenwettbewerb, hat die ohnehin schon niedrigen Renditen in den letzten zwölf Monaten weiter sinken lassen und die Rolle Münchens als teuerster deutscher Standort erneut bestätigt. Die Netto-Anfangsrendite für Büroobjekte liegt mittlerweile bei 4,00 % und Geschäftshäuser in absoluter Premiumlage notieren bereits bei 3,50 %, wobei gerade in diesem Marktsegment in besonderen Ausnahmefällen sogar noch höhere Preise erzielt werden. Die stärkste Yield Compression verzeichneten aber Logistikimmobilien, für die jetzt 5,55 % anzusetzen sind.
Perspektiven
„Auch für das zweite Halbjahr ist von einer unverändert starken Nachfrage auszugehen, die den Umsatz weiter hochhalten wird. Vor allem im Portfoliobereich dürfte der bislang niedrige Anteil in München weiter steigen, da eine ganze Reihe großer Pakete auf den Markt kommen wird oder bereits ist. Das große Interesse ausländischer Anleger, die unbedingt in München investieren wollen, wird anhalten, sodass auch die Yield Compression vermutlich noch nicht vollständig abgeschlossen ist. Zusammenfassend erscheint beim Investmentumsatz 2015 ein Überschreiten der 5,5-Mrd.-€-Schwelle als durchaus realistisch“, fasst Stefan Bauer die Aussichten zusammen.
Quelle: BNP Paribas Real Estate
