Investition in ein Reha-Zentrum in Österreich, © IMMAC Holding AG
Fondsbesprechung IMMAC Austria Sozialimmobilie XIV Renditefonds
10.11.2015 – Die IMMAC Gruppe war 2013 der erste Anbieter, der in Deutschland eine Lizenz für seine Kapitalverwaltungsgesellschaft namens HKA Hanseatische Kapitalverwaltung AG erhielt. 2015 legt nun der Hamburger Anbieter nach einigen erfolgreichen Platzierungen mehrerer deutscher und einer österreichischen Pflegeeinrichtungen das erste Produkt nach neuem Recht zur Finanzierung eines Reha-Zentrums in Österreich auf. Grund für die Redaktion, das erste dieser neuen Produkte anzusehen. Ein Blick in das Angebot lohnt sich, ohne die folgende Fondsbesprechung vorweg nehmen zu wollen.
Der Anbieter
Die Wurzeln der IMMAC Gruppe in Hamburg liegen im Jahr 1996. Das Haus ist seit diesem Zeitpunkt spezialisiert auf Investitionen im Healthcare Sektor. Der erste Fonds wurde 1998 emittiert. Die in der Leistungsbilanz zum Ende 2012 dokumentierten knapp 70 Fonds sind aus Sicht der Anleger quasi makellos. Das liegt auch daran, dass eine konsequente Objekt-ankaufsprüfung kombiniert wird mit einer stetigen segmentorientierten Marktanalyse. Das Gesamtinvestitionsvolumen der IMMAC Gruppe und dem Schwesterunternehmen DFV summiert sich insgesamt auf mehr als eine Milliarde Euro.
Die HKA Hanseatische Kapitalverwaltung AG hat seit Mitte 2013 die Dienstleistungen der IMMAC Verwaltungsgesellschaft für Immobilienfonds mbH mit über 100 Pflegeeinrichtungen übernommen. Damit war sie eine der ersten registrierten KVG in Deutschland. Inzwischen sind bereits sechs Produkte unter dem KAGB emittiert und vollständig platziert worden.
Das Konzept
Der IMMAC Austria Sozialimmobilie XIV Renditefonds investiert in ein Reha-Zentrum in Österreich, genauer in Tirol. Das Klinikum für Rehabilitation ist auf die Bereiche Herz-Kreislauf, Pulmologie, Neurologie und Onkologie ausgerichtet. Das Investitionsobjekt in Münster, Österreich, ist eine in Betrieb befindliche Bestandsimmobilie.
Der Initiator kann bereits Erfahrung in Österreich mit rund 20 konzipierten Pflegeheimen vorweisen. Auch der Markt der Reha-Zentren ist dem Emissionshaus bestens bekannt. In Deutschland ist man in drei Reha-Kliniken investiert. Das konkrete Objekt ist vier Jahre alt, hat also noch Gewährleistung. Der Betrieb hat die Anlaufphase erfolgreich hinter sich gebracht und ist sehr gut ausgelastet.
Die Zahlenwelt
Die Fondsgesellschaft hat dafür das Grundstück im österreichischen Münster samt Reha-Einrichtung für 42 Millionen Euro gekauft. Das entspricht bei einer Jahrespacht von drei Millionen Euro einem Kaufpreisfaktor von rund 14. Das im Jahr 2011 errichtete Reha-Zentrum Münster besteht aus mehreren Gebäudeteilen und hat in 164 Einzel- sowie 48 Doppelzimmern Kapazitäten für 260 Betten. Jedes Zimmer ist mit TV, Bad, Radio ausgestattet. Mit einer Quote von 93 Prozent ist das Reha-Zentrum bereits jetzt nahezu komplett ausgelastet. In den kommenden Jahren sollen auf dem über 23.000 Quadratmeter großen Grundstück daher Kapazitäten für 50 weitere Betten geschaffen werden. Diese Ausbau-Option des Reha-Zentrums bringt zusätzlich Perspektive.
Die prognostizierte Ausschüttung verspricht 204,77 Prozent vor Steuern nach 15 Jahren. Basis ist ein langfristiger Pachtvertrag mit einem erfahrenen Betreiber über 25 Jahre. Die Art der Ausschüttung von beginnend 6 Prozent steigend auf 6,5 Prozent an die Anleger soll monatlich erfolgen. Die Mindestbeteiligung beträgt 20.000 Euro. Die Initialkosten sind prospektgemäß im Jahr 2015 mit bis zu 19 Prozent der Kapitaleinlage angegeben. Die laufenden Kosten betragen maximal 1,5 Prozent bzw. prognosegemäß 1,12 Prozent des Nettoinventarwertes.
Prognosen zum Reha-Markt in Österreich
Daten von Statistik Austria zufolge wird die Bevölkerung Österreichs bis 2030 von 8,58 Millionen auf 9,18 Millionen anwachsen. Das entspricht einem Anstieg von knapp sieben Prozent. Die Reha-Quote ist bei Personen ab 60 Jahren besonders hoch. Das sind auch die Altersgruppen, die in den kommenden Jahren weiter wachsen werden. Die Forschungs- und Planungsgesellschaft Gesundheit Österreich geht davon aus, dass allein bis 2020 etwa 1.600 Betten fehlen werden.
Das gefällt uns
+ Gut eingeführtes Reha-Zentrum in Münster/Tirol
+ Langfristiger Pachtvertrag über 25 Jahre
+ erfahrener Betreiber
+ Nutzung des DBA (Doppelbesteuerungsabkommen) D/A mit Freibetrag möglich
+ Ausgezeichnete Managementkompetenz im Healthcare Sektor
+ Professionelles Asset Management
+ Makelloser Track Record
+ Euroinvestment
Was der Anleger bedenken sollte
# Betreiberimmobilien
# Demographie-Abhängigkeit
# Single-Tenant Objekt
# Eingeschränkte Handelbarkeit
# Fokus auf einen Asset Manager
# Unternehmerische Beteiligung
Unser Resümee
Das bisherige Fondskonzept mit sehr gutem Track Record bestätigt auch der IMMAC Austria Sozialimmobilie XIV Renditefonds. Hier kauft man quasi die ausgezeichnete Managementkompetenz der Hamburger. Dabei profitieren Anleger von dem Spezialwissen im Healthcare Sektor. Bei möglichen – aber nicht zu erwartenden – Störungen ist das Management auch in der Lage, zum Wohle des Investors das Interimmanagement einer Sozialimmobilie zu übernehmen. Dass dieser Vorteil auch im Vertrieb aktuell angekommen ist, zeigen bisherigen Platzierungserfolge unter der neuen Rechtslage.
beR+ Einschätzung
Der IMMAC Austria Sozialimmobilie XIV Rendite Fonds fügt sich nahtlos in die erfolgreiche und anlegerfreundliche Konzeption der Vorgängerfonds. Die Erfahrung und Kompetenz des Sozialimmobilienspezialisten sowie die überdurchschnittliche Leistungsbilanz rechtfertigen die Kosten.
