Berlin, 21.01.2016 – Aktuell wurden bereits eine Multi-Tenant Büroimmobilie in Karlsruhe und eine vollständig an C&A vermieteten Einzelhandelsimmobilie in Friedrichshafen angekauft. Darüber hinaus wurde von Scope der Ankauf einer bereits von LHI identifizierten Immobilie in einem Oberzentrum unterstellt. Die Ankäufe stellen Investitionen abseits der deutschen A-Standorte dar, fokussieren sich mit Investments ausschließlich in Baden-Württemberg allerdings auf eine wirtschaftsstarke Region innerhalb Deutschlands. Die Mietverträge enden ohne Berücksichtigung der Verlängerungsoptionen alle planmäßig innerhalb der Fondslaufzeit, was entsprechende Anschlussvermietungsrisiken birgt.
Die Erwerbskosten der beiden aktuell angekauften Immobilien liegen bei 17,7 Mio. EUR. Das maximale Gesamtfondsvolumen von 34,4 Mio. EUR (ohne Agio)soll in Höhe von 12,7 Mio. EUR durch vorrangiges Fremdkapital finanziert werden. Die geplante Fremdkapitalquote liegt somit bei ca. 36% (aktuell 49,4%). Über das Agio von 3% hinausgehende Weichkosten fallen in Höhe von rund 11,4% bezogen auf das Eigenkapital an. Das vorliegende Rating bezieht sich auf die beiden derzeit angekauften Immobilien und die weitere identifizierte Immobilie, deren planmäßiger Ankauf unterstellt wird. Das Rating wird überprüft und aktualisiert, sobald diese oder eine weitere Immobilie angekauft wird.
Die von Scope erwartete Rendite liegt bei 3,11% p. a. mit einer abwärts gerichteten Volatilität von 1,49%. Das Rendite-Risiko-Verhältnis des Fonds lässt nach Einschätzung von Scope eine gute risiko-adjustierte Rendite erwarten.
Positiv beeinflusst wurde das Rating durch:
- Erfahrener Anbieter im Bereich Immobilien mit rd. 18 Mrd. EUR Assets under Management
- Fokussierung auf wirtschaftsstarke Regionen in Baden-Württemberg
- Bereits erfolgte Wertsteigerung der angekauften Immobilien
- Nach dem Ankauf von zwei Immobilien bereits vorhandene Risikodiversifikation, insbesondere durch die verschiedenen Mieter und Nutzungsarten
Als Risikotreiber identifiziert Scope vor allem:
- Marktwertrisiko beim Verkauf der Immobilie
- Anschlussvermietungsrisiken, da alle Mietverträge vor Fondslaufzeit enden
- Fokussierung einer Gewerbeimmobilie auf einen Mieter
- Zinsänderungsrisiko, da die Zinsbindung vor der geplanten Fondslaufzeit endet
Die Scope Analyse hat für den AIF folgende Kennzahlen ergeben:
- Break-even Wahrscheinlichkeit: 97,95%
- Verlustmöglichkeit: 2,05%
- Value-at-Risk: 4,93% (Ein Verlust von 4,93% wird in 99% aller Simulationen nicht überschritten)
- Risikoklasse: 4
Für die LHI Leasing GmbH (LHI) liegt ein aktuelles Asset Manager Rating von Scope Ratings im Segment Immobilien von AAAMR vom 03.12.2015 vor.
Die LHI Leasing GmbH ist eine Investment und Asset Management Gesellschaft, die seit 1973 am deutschen Markt tätig ist. Im April 2015 übernahm die langjährige Geschäftsführung die Gesellschaft im Rahmen eines Management Buy Out. Per Ende 2014 beläuft sich das verwaltete Gesamtinvestitionsvolumen in der Assetklasse Immobilien auf rund 18,4 Mrd. EUR. Hiervon sind rund 2,5 Mrd. EUR in aktiven Anlageprodukten gebunden.
Quelle: Scope Ratings
