Scope bewertet den geschlossenen alternativen Investmentfonds IMMAC Austria XVI mit einem Rating von a- (AIF)

Berlin, 7. April 2017 – Beim Anbieter handelt es sich um den Marktführer im Bereich geschlossener Fonds für das Segment Sozialimmobilien.

Der Anleger beteiligt sich über den Publikums-AIF an einem Seniorenpflegeheim in Kalsdorf bei Graz. Die Immobilie ist langfristig an die SZK Amicalis GmbH vermietet. Das Mietverhältnis ist auf unbestimmte Zeit geschlossen. Die Mieterin hat jedoch auf das ordentliche Kündigungsrecht für die Dauer von 25 Jahren verzichtet, so dass das Seniorenheim bis zum 31.08.2041 und damit deutlich über die geplante Fondslaufzeit hinaus vermietet ist.

Das Pflegeheim wurde 2004 errichtet und verfügte ursprünglich über 80 Pflegeplätze. In drei weiteren Baustufen wurde das Objekt bis 2006 ausgebaut und erweitert. Zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung verfügt es über 160 Pflegeplätze in 80 Doppelzimmern, von denen aktuell lediglich 88 belegt sind. Die wirtschaftliche Entwicklung der Mieterin und einhergehend die des AIF ist wesentlich abhängig von der nachhaltigen Steigerung der Auslastung der Immobilie.

Der Kaufpreis der Immobilie lag bei 11,1Millionen Euro, das gesamte Finanzierungsvolumen beträgt 15,0 Millionen Euro. Die Mittelherkunft besteht zu 41,6 Prozent aus vorrangig zu bedienendem Fremdkapital (6,2 Millionen Euro) und über das Agio von fünf Prozent hinausgehende Weichkosten fallen in Höhe von 20,3 Prozent bezogen auf das Emissionskapital an.

Die von Scope erwartete Rendite liegt bei 4,17 Prozent p. a. mit einer abwärts gerichteten Volatilität von 3,04 Prozent. Das Rendite-Risiko-Verhältnis des Fonds lässt nach Einschätzung von Scope eine gute risiko-adjustierte Rendite erwarten.

Positiv beeinflusst wurde das Rating durch:
•    den über die geplante Fondslaufzeit hinaus laufenden Mietvertrag
•    die fixierte Fremdfinanzierung über 10 Jahre mit einer vergleichsweise hohen Tilgungsrate
•    den bereits erfolgten Eigentumsübergang
•    das sehr gute Asset Management Rating der HKA Hanseatische Kapitalverwaltung AG

Als Risikotreiber identifiziert Scope vor allem:
•    die Ausstattung des Anlageobjekts mit ausschließlich Doppelzimmern sowie die aktuell sehr schwache Auslas-tung (88 von 160 Pflegplätzen)
•    die Ausfallwahrscheinlichkeit der Mieterin
•    das Refinanzierungsrisiko nach zehn Jahren
•    die eingeschränkte Drittverwendungsmöglichkeit von Pflegeeinrichtungen
•    die prozentual vergleichsweise hohen Weichkosten im Vergleich zur Peergroup der Publikums-AIF

Die Scope Analyse hat für den AIF folgende Kennzahlen ergeben:
•    Break-Even-Wahrscheinlichkeit: 93,88%
•    Verlustmöglichkeit: 6,12%
•    Value-at-Risk: 28,58% (ein Verlust von 28,58% wird in 99% aller Simulationen nicht überschritten)
•    Risikoklasse: 5

Bei dem Anbieter handelt es sich um den Marktführer im Bereich geschlossener Fonds für das Segment Sozialimmobilien. Für diesen liegt zudem ein Scope Asset Management Rating von AAAMR vor (Stand: 08.11.2016).

Quelle. Scope Analysis GmbH