Ein echtes Pfund: 2,71 Milliarden Euro gewerbliche Immobilieninvestments in München – Auch Bürovermietungsmarkt bilanziert positiv

MÜNCHEN, 7. Juli 2017 (Marktnews): Zum dritten Mal in Folge hat der Münchener GewerbeimmobilienInvestmentmarkt mehr als 2 Mrd. Euro in seiner Halbjahresbilanz aufzuweisen. „Ein echtes Pfund, fraglos“, so Andreas Eichwald, Team Leader Office Investment JLL München. Mit einem Transaktionsvolumen von 2,71 Mrd. Euro, dem zweitbesten Ergebnis in einem ersten Halbjahr seit Beginn der Statistik im Gewerbeimmobilienbereich (1996), immerhin 87 % über dem Schnitt der letzten zehn Jahre, musste die Bayernmetropole trotzdem die deutsche Hauptstadt an sich vorbeiziehen lassen (3,14 Mrd. Euro). Bemerkenswert auch: mit Ausnahme von zwei Jahren vor 2011 war das jetzt erzielte Münchener Halbjahres-Resultat gleichbedeutend den jeweiligen Jahresvolumina.

Auch bei der Anzahl der Transaktionen im dreistelligen Millionenbereich lässt sich nur Erfreuliches berichten: Fünf in dieser Größenordnung machten ein gutes Viertel (767 Mio. Euro) des gesamten Münchener Investmentvolumens  aus, darunter neben dem Kauf des Kap West, dem Bürogebäude der Telefonica Germany Zentrale und dem Highrise One in den ersten drei Monaten, im zweiten Quartal u.a. der Verkauf des Pullmann Hotels, als Teil eines  Gebäudekomplexes, durch die CDLHT Munich One Pte. Ltd, einer 100%igen Tochter des singapurischen CDL Hospitality Trust. Es war die größte Hotel-Einzeltransaktion in München seit dem dritten Quartal 2015. So viel wie in keiner anderen deutschen Immobilienhochburg fanden Transaktionen zwischen 40 und 60 Millionen Euro statt mit einem Gesamtvolumen von 1,07 Mrd. Euro, gleichbedeutend 40 % des Münchener Investmentumsatzes. In Stuttgart, dem Zweitplatzierten in diesem mittleren Investmentsegment, bilanzierten 28 %.  Insgesamt floss das meiste Kapital, nämlich rund die Hälfte, in die Assetklasse Büroimmobilie. Immerhin 19 % machten Hotels, 15 % Logistikimmobilien aus. Wie erwartet hat die Investmentaktivität im Umland Münchens deutlich angezogen. Immerhin 26 der insgesamt auf dem Münchener Markt realisierten 66 Transaktionen erzielten ein Volumen von  rund  600 Mio. Euro, sie bewegten sich allesamt jeweils unter  60 Mio. Euro.  Acht Objekte wechselten im Rahmen überregionaler Portfolios den Eigentümer.  Auf das Umland Nord, unter anderem Unterföhring und Unterschleißheim, entfiel der Großteil der Aktivitäten. Unterm Strich waren hier 380 Mio. Euro mit 15 Transaktionen zu verbuchen.  Vergleichsweise wenig Aktivitäten gab es in der Innenstadt mangels verfügbarem Core-Produkt. Das wurde dafür etwa im Westen, im Teilmarkt Olympiapark oder Schwabing Nord mit insgesamt ca. 550 Mio. Euro gehandelt. Mit einem Anteil von 74% kamen deutsche Investoren im ersten Halbjahr deutlich mehr zum Zug. Ihr 5-Jahresschnitt liegt bei 61%. Im Umkehrschluss zeigt die Momentaufnahme ein  ungewöhnlich verhaltenes Engagement ausländischer Anlegergruppen: 26 % sowohl  auf Käuferals auch Verkäuferseite. „Das wird sich im Laufe des zweiten Halbjahres wieder ändern. München ist und bleibt  ein begehrtes Investmentziel der unterschiedlichsten Player, auch international. Mehrere größere Transaktionen im dreistelligen Millionenbereich befinden sich derzeit im Vermarktungsprozess mit erwartetem  Abschluss im dritten und vierten Quartal. Summa summarum könnte 2017 auf Basis einer äußerst lebhaften zweiten Jahreshälfte wieder ein Ergebnis auf dem Niveau des Rekordjahres 2016 herausschauen. Die 6 Mrd. Euro sind allemal drin“, so Andreas Eichwald abschließend.

Lang andauernde Suchprozesse – Pragmatismus der Nutzer ist gefragt

Das Umsatzvolumen auf dem Münchener Bürovermietungsmarkt bleibt 2017 auch nach sechs Monaten über dem Vorjahresniveau. Trotz eines schwächeren zweiten Quartals (158.000 m²) summiert sich das Flächenvolumen im ersten Halbjahr 2017 auf 418.000 m² und bilanziert damit 8 % höher als im Vergleichszeitraum des Vorjahres. Um jeweils ein Viertel sind gleichzeitig auch die Vergleichsstatistiken mit dem 5- und 10-Jahresschnitt getoppt. Die Flächennachfrage von Unternehmen ist vor dem Hintergrund der nach wie vor guten konjunkturellen Vorzeichen sehr hoch. „Unsere Prognose von 800.000 m² im Gesamtjahr halten wir aufrecht. Damit wäre das Vorjahr mindestens egalisiert und die langjährigen Durchschnittswerte im besten Fall sogar zweistellig überschritten“, so Petra Bolthausen, Team Leader Office Leasing JLL München. Und weiter: „Die Folgen für den Markt zeigen sich dabei immer deutlicher: Rückläufiges Angebot bei steigenden Mietpreisen, damit lang andauernde Suchprozesse für die Nutzer, die mittlerweile bei Lage, Größe und Mietpreis oft sehr pragmatisch agieren müssen.“ Entsprechend dominieren die Teilmärkte außerhalb der Innenstadt, allen voran der Teilmarkt Osten auf dem Münchener Stadtgebiet und die Umland-Teilmärkte Ost und Nord, die Statistik der größten Deals im ersten Halbjahr. 8 der 10 größten Deals wurden außerhalb der Innenstadt abgeschlossen. In der Innenstadt manifestiert sich die Flächenknappheit am deutlichsten: möglichen Nutzern steht mittlerweile nur noch ein Objekt mit einem Flächenvolumen von über 5.000 m² zur Verfügung. In der Gesamtstatistik des ersten Halbjahres vereint die Innenstadt allerdings immer noch die mit Abstand meisten Deals und den größten Umsatzanteil auf sich. Umland-Ost und Umland-Nord holen hier allerdings deutlich auf.

Petra Bolthausen: „Der Aspekt fehlender zusammenhängender Flächen ist auch vor dem Hintergrund der derzeit hohen Nachfrage von Coworking-Anbietern als herausfordernd einzuordnen. Die Betreiber von Coworking Spaces suchen grundsätzlich vor allem große Räumlichkeiten in zentralen Teilmärkten. In München sind dies insbesondere Flächen in der Innenstadt, im Westend und im und um das Werksviertel im Osten. Geeignete Flächen für Coworking zeichnen sich aus durch möglichst viel Fläche auf einer Ebene, dabei gepaart mit einer entsprechenden Raumtiefe für Open-space-Strukturen. Für potentielle Nutzer, sowohl kleine Unternehmen u.a. aus der Start-up-Branche als auch größere Firmen, die Räumlichkeiten für Projekt- oder Übergangsphasen suchen, bietet Coworking eine hohe Flexibilität und die Möglichkeit zur Kollaboration mit anderen Nutzern vor Ort.“ Größter Abschluss eines Anbieters aus diesem Bereich, gleichzeitig auch der größte im zweiten Quartal, war die Anmietung von Design Offices mit 8.700 m² im Teilmarkt „Osten“. Insgesamt vier Deals im ersten Halbjahr 2017 gehen allein auf das Konto von Design Offices. Auch der Konkurrent Mindspace war in den ersten sechs Monaten mit Anmietungen von 2.000 m² am Salvatorplatz und 1.400 m² am Viktualienmarkt präsent.  Bolthausen: „Wir erwarten kurz- und mittelfristig weitere Aktivitäten auch neuer Anbieter auf dem Münchener Markt.“
Die Gunst der Stunde erkannt haben Projektentwickler und Bauherren, die das Bauvolumen mit rund 518.000 m² auf das mittlerweile höchste Niveau seit Ende 2008 gehievt haben. Damit ist der Münchener Markt aber immer noch weit entfernt von den Volumina Anfang der 2000er Jahre. Die Gefahr eines Überangebotes im Markt besteht nicht. Die erwartete Abhilfe für anmietungswillige Nutzer wird erst mit einem deutlichen Anstieg der Flächenverfügbarkeit einhergehen. Dies wird erst ab 2018 der Fall sein. Die 4,0 % – Marke hat die nach wie vor rückläufige Leerstandsquote Ende Juni erreicht – bis zum Jahresende könnte dieser Wert noch leicht unterschritten werden.

Ein weiteres Mal gestiegen ist die Spitzenmiete (um 50 Cent bzw. 1,4 % auf 36 Euro / m² /Monat), die damit den höchsten Wert seit 25 Jahren notiert. Die Prognose für den weiteren Jahresverlauf deutet auf ein weiteres Plus – auf bis zu 37 Euro – hin. Auch die gewichtete Durchschnittsmiete hat mit 16,41 Euro / m² / Monat weitere knapp 2 Prozent zugelegt. Dass der Markt insgesamt „teurer“ wird, zeigt auch der Anstieg „teurerer“ Abschlüsse. Mit knapp 60 wurden noch nie in einem ersten Halbjahr so viele Verträge im Mietpreisbereich 25 – 30 Euro registriert.

Quelle: JLL Jones Lang LaSalle SE