©pixabay – Skyline Boston

Berlin, 24.06.2021 (OPM): Der Fonds lässt nach Ansicht von Scope eine ausgewogene risikoadjustierte Rendite erwarten. Dieses Rating gilt vorbehaltlich der Erteilung der Baugenehmigung für die noch zu errichtende Immobilie.

Der Anleger beteiligt sich mit einer Mindestanlage von 25.000 US-Dollar an einem Publikums-AIF, der als Co-Investor und Minderheitsgesellschafter mittelbar an einer Immobilienprojektentwicklung in den USA beteiligt ist. Das Anlageobjekt ist eine neu zu errichtende Immobilie im Großraum Boston, deren Flächen überwiegend zu Labor- und Bürozwecken genutzt und an mehrere Mieter vermietet werden sollen. Das Grundstück soll von einem weiteren Publikumsfonds der Deutsche Finance zu dem von einem externen Gutachter bestimmten Wert erworben werden.

Auf Ebene des Publikums-AIF wird das Investitionsvolumen inkl. Agio in Höhe von 60,9 Mio. US-Dollar komplett durch Eigenkapital finanziert. Über den Ausgabeaufschlag von 5% hinausgehende Weichkosten fallen in Höhe von 12,2% bezogen auf das Eigenkapital an. Auf Ebene der Projektgesellschaft ist das Anlageobjekt teilweise mit Fremdkapital finanziert. Zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung hat der AIF weder Investitionen in das Anlageobjekt getätigt noch Kapitalzusagen im Zusammenhang mit der Investition in das Anlageobjekt abgegeben.

Die von Scope erwartete Rendite liegt bei 5,42% p.a. mit einer abwärts gerichteten Volatilität von 4,92%. Das Rendite-Risiko-Verhältnis des Fonds lässt nach Einschätzung von Scope eine ausgewogene risikoadjustierte Rendite erwarten.

Positiv beeinflusst wurde das Rating durch:
– den Zugang zu einem institutionellen Club Deal als Privatanleger
– die in unmittelbarer Nähe des zu errichtenden Labor-Clusters befindlichen Universitäten Harvard und MIT
– die Core-Lage für die geplante Nutzungsart mit sehr geringen Leerstandsquoten und steigendem Mietniveau über die letzten Jahre
– die geplante kurze Fondslaufzeit von rund vier Jahren
– den Asset Manager mit ausgebauter Strukturierungs- und Transaktionskompetenz bei Club Deals
– die geplante LEED-Zertifizierung der Immobilie

Als Risikotreiber identifiziert Scope vor allem:
– die noch nicht vorliegende Baugenehmigung
– die Risiken aus der Projektentwicklung (bspw. Fertigstellung und Vermietung)
– dass der realisierte Verkaufspreis unterhalb des geplanten Verkaufspreises liegen kann
– die begrenzte Mitsprache- und Einflussmöglichkeit der Anleger aufgrund der Minderheitsbeteiligung
– die noch nicht geschlossenen Verträge (z.B. Darlehensvertrag, Verträge Projekt-/Beteiligungsgesellschaften)
– die konzeptionsbedingte mehrstöckige komplexe Beteiligungsstruktur

Die Scope Analyse hat für den AIF folgende Kennzahlen ergeben:
– Break-Even-Wahrscheinlichkeit: 88,59%
– Verlustmöglichkeit: 11,41%
– Value-at-Risk: 26,23% (ein Verlust von 26,23% wird in 99% aller Simulationen nicht überschritten)
– Risikoklasse: 5

Bis auf den im Emissionsprospekt abgedruckten Gesellschaftsvertrag der DF Deutsche Finance Investment Fund 17 – Club Deal Boston II – GmbH & Co. geschlossene InvKG liegen den Scope-Analysten weder die Verträge der Projekt- und Beteiligungsgesellschaften noch der Darlehensvertrag vor. Gemäß Aussage der Deutsche Finance sind zum Datum der Prospekterstellung alle Verträge der Projekt- und Beteiligungsgesellschaften noch nicht geschlossen. Gleiches gilt für den Darlehensvertrag und den Generalunternehmervertrag.

Für den Anbieter liegt ein Scope Asset Management Rating für den Bereich Private Equity Investments von AA- (AMR) vor (Stand: 12.04.2021).

Quelle: Scope Fund Analysis