© JLL

Frankfurt, 06. Juli 2021 – Das viel beschworene Licht am Ende des Tunnels scheint allmählich heller zu strahlen. Mit dem Ende der Corona-Lockdowns wurden nahezu alle konjunkturellen Indikatoren wieder ins Positive gedreht und die wirtschaftlichen Aktivitäten haben wieder Fahrt aufgenommen. Obwohl mit der Delta-Variante eine vierte Infektionswelle wahrscheinlich wird, scheint sie vor dem Hintergrund der mittlerweile hohen Impfquote ihren Schrecken zu verlieren und ein Leben und Arbeiten mit dem Virus erscheint möglich.

„Am deutschen Immobilien-Investmentmarkt sind die zahlreichen positiven Nachrichten noch nicht vollumfänglich angekommen. Und es sind demzufolge auch mehr die langfristigen Trends, die es zu erkennen und zu antizipieren gilt und die aktuell Käufer und auch Verkäufer noch zurückhaltend agieren lassen. Hierbei stehen vor allem die Zukunft des Büros als Arbeitsort, die Funktion der Innenstadt als zentraler Ort des physischen Einkaufens sowie die Rolle von Nachhaltigkeitskriterien in Bezug auf die Wertentwicklung der Immobilien im Fokus. Nicht zu vergessen sind steigende regulatorische Anforderungen, die je nach Ausgang der Bundestagswahlen im September sogar noch zunehmen könnten und vor allem den Wohninvestmentmarkt tangieren würden“, erläutert Jan Eckert, Head of Capital Markets JLL Germany, Austria, Switzerland. Eckert weiter: „Generelle politische, wirtschaftliche und gesellschaftliche Ungewissheiten haben investorische Unsicherheiten zur Konsequenz. Auch steht der wirtschaftliche ‚Rebound‘ noch aus, erste Anzeichen von Engpässen und Nachholeffekten sind aber sichtbar. Wir haben nach wie vor keine strukturellen Probleme im Immobilienmarkt. Die echte Trendwende kann dann auch sehr schnell kommen, wie wir bei einigen Einzelhandelssegmenten in den letzten Monaten gesehen haben.“ Investoren stünden vor großen Herausforderungen, kurzfristige Erholungseffekte mit Auswirkungen auf Zinsen und Inflation in den mittelfristigen Kontext zu setzen. Da ist eine abwartende Haltung verständlich.
„Die Zeit der schnellen Transaktionen mit Ausblick auf hohe Wertzuwächse in kurzer Zeit scheint vorbei zu sein. Entsprechend dominieren Core Investoren weiterhin die verschiedenen Segmente“, so Jan Eckert.

Transaktionsvolumen hat im Jahresvergleich Boden gutgemacht, Volumen der Einzeltransaktionen sogar wieder im Plus

Nachdem zum Ende des ersten Quartals noch ein Minus von über 40 Prozent zu verzeichnen war, hat sich der deutsche Investmentmarkt in den letzten drei Monaten verbessert gezeigt. Zum Ende des Halbjahres verzeichnet die Statistik ein Transaktionsvolumen inklusive Living in Höhe von 34,1 Mrd. Euro*, gleichbedeutend einem Minus von „nur“ noch 20 Prozent gegenüber 2020.

„Zur Euphorie besteht noch kein Anlass, denn die im ersten Quartal rege Pitch-Aktivität hat sich mittlerweile merklich abgekühlt. Dies liegt in erster Linie an der ‚wait-and-see-Haltung‘ der Investoren, die in Büroimmobilien investieren möchten“, kommentiert Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany. Der deutsche Chef-Researcher weiter: „Eine geringere Dynamik vor allem im Bürosektor kann in der Gesamtbetrachtung wohl nicht durch die anderen Nutzungsarten kompensiert werden, das Transaktionsvolumen im Gesamtjahr 2021 läge wahrscheinlich unter den Ergebnissen der Jahre 2018 bis 2020. Kommt es im dritten Quartal allerdings zur Übernahme der Deutsche Wohnen durch die Vonovia, sehen wir einen neuen Transaktionsrekord: das Volumen läge dann über 100 Mrd. Euro.“

Um an die Vorjahresergebnisse anzuknüpfen, fehlen bis dato in erster Linie großvolumige Portfolios. In den ersten sechs Monaten gingen Paketverkäufe im Volumen von 11,4 Mrd. Euro über die Bühne, gleichbedeutend einem Minus gegenüber 2020 von 53 Prozent. Konträr dazu steht eine deutliche Zunahme der Einzeltransaktionen mit einem Plus von 25 Prozent auf aktuell 22,7 Mrd. Euro. Und immerhin haben auch die größeren Transaktionen jenseits der 200 Mio.-Euro-Marke wieder leicht zugelegt. Zu den zehn im ersten Quartal kamen noch einmal 14 in den letzten drei Monaten dazu. „Bezeichnend aber, dass hiervon nur drei überregionale Portfoliotransaktionen waren“, erläutert Helge Scheunemann statistische Details.

Büroinvestments legen zu – High Street mit Comeback

Mit rund 11,9 Mrd. Euro entfällt auch zum Halbjahr das Gros des Transaktionsvolumens auf das Segment Living (35 Prozent) – fünf der zehn größten Transaktionen waren Portfolios mit Wohnungen oder Senioren- und Pflegeheimen.

Mit Abstand, aber deutlich verbessert gegenüber dem ersten Quartal folgen Büroimmobilien mit einem Anteil von 29 Prozent (10 Mrd. Euro). „Bemerkenswert dabei, dass neun der zehn größten Bürotransaktionen des ersten Halbjahres in den letzten drei Monaten verkauft wurden. Wie ist das einzuordnen? In erster Linie sind dies Transaktionen, deren Prozesse im Jahr 2020 gestartet und angeschoben wurden und die nun zum Abschluss kamen. Von daher ist dieser
‚Zwischenspurt‘ nicht überraschend. Gleichzeitig fehlen aber neue verkaufsfähige Produkte und alle Prozesse, die nun im zweiten Halbjahr starten, werden sich erst im nächsten Jahr im Transaktionsvolumen niederschlagen. Hier ist also Geduld gefragt, denn gerade für preissensible Private Equity Investoren, die nach opportunistischen Kaufgelegenheiten suchen, bietet das Umfeld kaum bis keine Einstiegsmöglichkeiten. Und so sind es aktuell vor allem institutionelle Investoren wie zum Beispiel Asset und Fonds Manager oder Versicherungen, die die Käuferseite dominieren und sich vor allem auf wertstabile Core-Produkte fokussieren“, so Scheunemann.

Auf ein Volumen von 3,1 Mrd. Euro kommen die einzelhandelsgenutzten Immobilien, nach wie vor sichtlich in Mitleidenschaft genommen von den strukturellen und konjunkturellen Verwerfungen. Neben den seit einiger Zeit dominierenden Fachmarktprodukten sowie Nahversorgungszentren und Supermärkten/Discountern waren es drei High Street Transaktionen mit jeweils mehr als 100 Mio. Euro, die im zweiten Quartal herausstachen und zumindest andeuten, dass mit dem Ende des Lockdowns und der Wiederbelebung der Innenstädte auch die Immobilieninvestoren zum physischen Handel zurückkehren. „Und sollte der private Konsum wie prognostiziert auf Basis von Nachholeffekten tatsächlich die Stütze des konjunkturellen Aufschwungs werden, so könnte das in der Folge auch den innerstädtischen Investmentmarkt mit Handels- und Geschäftshäusern weiter beleben, ohne dass wir davon ausgehen, dass die Aktivitäten auf alte Vor-Corona Höhen zurückkehren werden. Eine Neujustierung der Risiken für diese traditionell sehr werthaltige Assetklasse scheint angesichts der Umwälzungen beim Handel und in den Innenstädten fast unumgänglich, beziehungsweise hat bereits stattgefunden“, erklärt Jan Eckert.

Eng damit im Zusammenhang stehen Logistikimmobilien, die ebenfalls von einem gestärkten privaten Konsum profitieren sollten. Der Anteil des E-Commerce am gesamten Einzelhandelsumsatz ist in der Pandemie stark gewachsen und selbst ein Verharren auf diesem Niveau wird den Bedarf an innenstadtnahen Verteilzentren erhöhen. Kein Wunder also, dass Investoren diese Assetklasse priorisieren und insgesamt 3,5 Mrd. Euro im ersten Halbjahr investierten. Der Anteil am Transaktionsvolumen liegt damit weiterhin bei etwas über 10 Prozent.

Transaktionsvolumen in den Big 7 zieht wieder an

Der investorenseitige Fokus auf Sicherheit und Werterhalt dokumentiert sich aktuell in der Transaktionsstatistik der Big 7. Hier wurden im ersten Halbjahr knapp 17,4 Mrd. Euro investiert und damit mehr als die Hälfte des gesamtdeutschen Transaktionsvolumens. Und auch das Minus von 3 Prozent im Vergleich zum Vorjahr liegt deutlich unter dem gesamtdeutschen Schnitt, was andererseits bedeutet, dass Investitionen außerhalb der etablierten Hochburgen deutlich eingebüßt haben (- 32 %). Vier der sieben Hochburgen konnten ihr Halbjahresergebnis sogar verbessern. München ragt dabei mit einem Plus von 43 Prozent auf 3,7 Mrd. Euro heraus. Für die Spitze hat es aber dennoch nicht gereicht. Dort thront nach wie vor Berlin mit einem Volumen von 5,9 Mrd. Euro und einem Plus von 19 Prozent.

Spitzenrenditen sinken leicht – der Abstand zu B-Produkten wird größer

Die leichten nach oben gerichteten Tendenzen bei den Marktzinsen haben erwartungsgemäß bislang keinen Einfluss auf die Immobilienrenditen entfalten können. Zumindest gilt das für die Spitzenrenditen und die dahinter liegenden Top-Produkte im Core-Bereich. „Hier beobachten wir im Gegenteil sogar eine weitere Verteuerung. Und das gilt nicht nur für die aktuell sehr stark im Investorenfokus stehenden Fachmarktprodukte“, erklärt Scheunemann. Hier sanken die Renditen in den letzten drei Monaten nochmals leicht um fünf bzw. zehn Basispunkte und liegen nun bei 3,75 Prozent für Fachmarktzentren und bei 4,50 Prozent für einzelne Fachmärkte, zu denen u.a. auch Baumärkte zählen. Ebenso verteuerten sich Supermärkte und Discounter, hier liegen die Renditen nun bei 3,85 Prozent bzw. 4,45 Prozent.

Doch auch für Büroimmobilien geht die Renditekompression weiter. Langfristig vermietete Objekte mit bonitätsstarken Mietern in einer sehr guten Lage und mit ESG konformen Kriterien ziehen weiterhin eine hohe Nachfrage auf sich. „Investoren glauben nach wie vor an das Produkt Büroimmobilie. Sie schauen allerdings noch sehr viel genauer hin als in der Vergangenheit und reagieren entsprechend auf Trends und Entwicklungen rund um das Thema Home Office und Nachhaltigkeit“, erklärt Jan Eckert.
In der Aggregation über alle sieben Hochburgen reduzierte sich die Spitzenrendite um sieben Basispunkte auf nun 2,74 Prozent. Da gleichzeitig die Renditen für B-Produkte oder B-Lagen stabil blieben, vergrößert sich aktuell der Preisabstand zwischen den verschiedenen Produktqualitäten.

Etwas Ruhe ist bei Logistikimmobilien eingekehrt; zum dritten Mal in Folge blieben die Spitzenrenditen stabil und liegen im Schnitt über die Big 7 nach wie vor auf Rekordtiefstand von 3,38 Prozent. „Das heißt nicht, dass nicht auch in diesem Sektor weitere Preissteigerungen zu erwarten sind. Die Verschmelzung von Supply Chain, Last Mile Logistik und E-Commerce getriebener Retaillogistik schreitet immer weiter voran und mit dem Heranrücken an oder sogar einem Hineinrücken in die Zentren der Städte werden auch die Preise weiter steigen. Bis Jahresende erwarten wir hier eine Renditereduzierung um weitere 20 Basispunkte“, so Helge Scheunemann.

Steigende Finanzierungskosten

Investoren müssen sich auf steigende Finanzierungskosten einstellen, die durch eine Erhöhung der administrativen bankeninternen Kosten (vor allem höherer Personalaufwand durch vermehrte Regulatorik und Risikovorsorge) entstehen. „Da sich damit gleichzeitig auch die Finanzierung von Value Add oder opportunistischen Transaktionen erschwert, werden alternative Finanzierer auch für den deutschen Markt immer wichtiger. Das Marktumfeld wird aber auch in absehbarer Zeit attraktiv bleiben. Die Zinsen sind zwar leicht gestiegen, wir erwarten aber zumindest bis 2023 keine signifikanten Steigerungsraten, die eine Investition nicht mehr darstellbar machen würden. Der Abstand von Immobilienrenditen zu den Renditen deutscher Staatsanleihen bleibt nach wie vor sehr hoch“, erläutert Jan Eckert.

Quelle: JLL